Ипотечная квартира часто становится единственной причиной, по которой человек тянет с долгами до последнего и не идёт на банкротство. Ещё пару лет назад опасения были обоснованными: заходишь в процедуру — теряешь ипотечное жильё, оно уходит на торги вместе с остальным имуществом. С 2024 года правило перестало быть абсолютным. Разберём, что изменилось в законе, при каких условиях квартиру можно сохранить и что произойдёт с долгом, если сохранить её всё-таки не получится.
Что изменилось в законе с 2024 года
8 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 298-ФЗ, который добавил в закон о банкротстве новую статью — 213.10−1. Она впервые официально разрешила сохранять ипотечное жильё в процедуре банкротства — не через обходные схемы, а напрямую по закону. До этого момента ипотека при банкротстве физических лиц если квартира в ипотеку почти всегда означала одно: жильё идёт в конкурсную массу и продаётся на торгах, а вырученные деньги достаются банку.
Сейчас у должника с ипотекой есть законный путь списать остальные долги — кредиты, микрозаймы, долги по распискам — и продолжить платить за квартиру так, будто банкротства не было.
Сейчас у должника с ипотекой есть законный путь списать остальные долги — кредиты, микрозаймы, долги по распискам — и продолжить платить за квартиру так, будто банкротства не было.
Два сценария: когда банкротство поможет, а когда нет
Прежде чем разбирать механику, важно понять, какая у вас ситуация — сценарии принципиально разные.
- Только ипотека, других долгов нет. Платить стало тяжело, хочется снизить нагрузку. Банкротство здесь, скорее всего, не поможет: сам ипотечный долг через банкротство не списывается — его либо платят, либо теряют квартиру. Разумнее договариваться с банком напрямую — реструктуризация, кредитные каникулы, рефинансирование.
- Ипотека плюс другие долги — потребительские кредиты, микрозаймы, долги по ЖКХ и налогам. Ипотеку вы более-менее тянете, а остальное платить нечем, звонят коллекторы, приставы списывают деньги со счетов. Вот здесь банкротство — рабочий инструмент: списать всё, кроме ипотеки, и спокойно платить за квартиру дальше.
Как сохранить ипотеку при банкротстве
Механизм из статьи 213.10−1 называется «отдельное мировое соглашение». Отдельное — потому что оно заключается только между должником и банком-залогодержателем, без участия остальных кредиторов. Условия ипотечного кредита при этом не меняются: та же ставка, тот же график платежей, что были в договоре изначально.
Суд утверждает соглашение — и ипотечная квартира исключается из конкурсной массы, обратить на неё взыскание в рамках банкротства уже нельзя. Все остальные долги списываются по итогам процедуры, а ипотека продолжает выплачиваться дальше.
Пока идёт сама процедура, платежи по ипотеке вносит не должник, а третье лицо — родственник, супруг, друг с подтверждённым доходом. Причина простая: с момента введения реализации имущества счета должника заблокированы, а распоряжается деньгами финансовый управляющий. Направить средства конкретному банку в обход остальных кредиторов должник не может — закон это запрещает.
Суд утверждает соглашение — и ипотечная квартира исключается из конкурсной массы, обратить на неё взыскание в рамках банкротства уже нельзя. Все остальные долги списываются по итогам процедуры, а ипотека продолжает выплачиваться дальше.
Пока идёт сама процедура, платежи по ипотеке вносит не должник, а третье лицо — родственник, супруг, друг с подтверждённым доходом. Причина простая: с момента введения реализации имущества счета должника заблокированы, а распоряжается деньгами финансовый управляющий. Направить средства конкретному банку в обход остальных кредиторов должник не может — закон это запрещает.
Четыре условия для сохранения ипотечного жилья
Банки соглашаются на мировое соглашение не автоматически. На практике учитывается сразу несколько факторов:
Если хотя бы одно условие не выполняется, шансы на сохранение квартиры падают, но ситуацию часто можно поправить до подачи заявления: прописаться, найти созаёмщика среди родственников. По опыту юристов, чаще всего на мировое соглашение идут Промсвязьбанк, Сбербанк и АБ «Россия» — но список банков, готовых договариваться, постепенно расширяется.
- квартира — единственное жильё должника;
- должник в ней прописан;
- по ипотеке нет действующих просрочек на момент банкротства;
- есть третье лицо с подтверждённым доходом, готовое временно вносить платежи.
Если хотя бы одно условие не выполняется, шансы на сохранение квартиры падают, но ситуацию часто можно поправить до подачи заявления: прописаться, найти созаёмщика среди родственников. По опыту юристов, чаще всего на мировое соглашение идут Промсвязьбанк, Сбербанк и АБ «Россия» — но список банков, готовых договариваться, постепенно расширяется.
Второй путь — полное погашение ипотеки третьим лицом
Кроме мирового соглашения закон (п. 5 ст. 213.10) допускает и другой вариант: третье лицо полностью гасит остаток долга по ипотеке в ходе процедуры. Не частично и не в рассрочку — сразу всей суммой. После этого залог снимается, квартира становится собственностью должника без обременений и в конкурсную массу уже не попадает.
Вариант рабочий, но подходит далеко не всем — реалистичен он, как правило, если до конца выплат по ипотеке оставалась уже небольшая сумма. Если остаток долга исчисляется миллионами, найти человека, готового закрыть чужую ипотеку целиком, почти невозможно. Поэтому большинство должников идут именно через мировое соглашение.
Вариант рабочий, но подходит далеко не всем — реалистичен он, как правило, если до конца выплат по ипотеке оставалась уже небольшая сумма. Если остаток долга исчисляется миллионами, найти человека, готового закрыть чужую ипотеку целиком, почти невозможно. Поэтому большинство должников идут именно через мировое соглашение.
Если ипотечную квартиру всё-таки не удалось сохранить
Бывает и так: банк отказал, третьего лица нет, были просрочки. Тогда квартира включается в конкурсную массу и продаётся на торгах как предмет залога, а вырученные деньги идут банку. Но с весны 2026 года действует более мягкий порядок распределения этих денег.
⚖ Юридическая справка: по ст. 213.27−1 ФЗ № 127 (введена ФЗ № 62-ФЗ от 23.03.2026) при продаже единственного ипотечного жилья до 80% выручки направляется банку-залогодержателю в пределах долга, 10% — на требования первой и второй очереди (алименты, вред здоровью), а до 10% возвращается должнику — на аренду или покупку нового жилья. Сумма возврата не может превышать размер первоначального взноса плюс уже уплаченные должником ипотечные платежи.
То есть даже при потере квартиры часть внесённых денег должнику возвращают — раньше такого механизма не было вовсе.
Ошибки, из-за которых теряют ипотечную квартиру
- Специально допустить просрочку по ипотеке, «чтобы показать суду, что платить нечем». Для суда это не аргумент, а вот банку такая просрочка даёт формальный повод отказать в мировом соглашении. Ипотеку нужно платить в первую очередь, даже если на всё остальное денег уже нет.
- Не рассказать юристу, что квартира оформлена на обоих супругов или бывших супругов. Это меняет всю тактику: понадобится согласие второго супруга на мировое соглашение и отдельное решение вопроса с совместно нажитым имуществом.
- Попытаться переписать ипотечную квартиру на родственника перед банкротством. Продать или подарить жильё, находящееся в залоге у банка, без его согласия нельзя. Если это всё же удаётся — финансовый управляющий оспаривает сделку, и ситуация становится только хуже.
Что делать, если у вас ипотека и другие долги
Продолжайте платить по ипотеке даже после решения о банкротстве — каждая новая просрочка снижает шанс договориться с банком. Заранее найдите человека, готового временно вносить платежи, и проверьте, прописаны ли вы в квартире и является ли она единственным жильём. С этим набором фактов юрист сможет оценить реальные шансы на мировое соглашение ещё до подачи заявления в суд, а не после.
Оценка условий для всей процедуры в целом — тема отдельного разговора, с ней можно ознакомиться в статье «Условия банкротства физических лиц: кто может пройти процедуру».
Что именно, помимо ипотечной квартиры, могут забрать за долги — разбор в статье «Какое имущество могут забрать при банкротстве».
Что именно, помимо ипотечной квартиры, могут забрать за долги — разбор в статье «Какое имущество могут забрать при банкротстве».
Полный список долгов, которые спишут вместе с потребительскими кредитами, — в статье «Какие долги списываются при банкротстве физического лица».
